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碧桂园业绩会:500亿买地预算与规模诉求中的利润试题(全文实录)

编辑:admin 日期:2022-01-12 03:40 分类:最新活动 点击:
简介:3月15日,碧桂园在香港举行2015年度业绩发布会。一如往常的安排,由碧桂园总裁兼执行董事莫斌、联席总裁兼执行董事朱荣斌、执行董事兼首席财务官吴建斌组成的三斌阵容出席现

  3月15日,碧桂园在香港举行2015年度业绩发布会。一如往常的安排,由碧桂园总裁兼执行董事莫斌、联席总裁兼执行董事朱荣斌、执行董事兼首席财务官吴建斌组成的“三斌”阵容出席现场。

  自去年底亮相的马来西亚碧桂园森林城市项目成为业绩会的首个焦点。对比高调的宣传,莫斌却坚持对森林城市的销售目标“保密”,“森林城市去年12月内部开放,根据预售证情况推出不到3个亿货量,已经基本售罄”,“今年我们对海外不设目标”。

  但是在2016年的销售业绩中,碧桂园森林城市为代表的海外业务显然承担了碧桂园的额外任务。据莫斌介绍,碧桂园2016年销售目标为1680亿元,“1680亿元是国内销售目标,没有包括海外市场,所以我们有空间做得更好”。

  规模诉求依然是碧桂园的重心。2015年碧桂园斥资560亿元拿地,全年新增172宗土地,新获取土地预期建筑面积3821万平方米。

  截至2015年12月31日止,碧桂园已摘牌签约的可售建筑面积达到1.1亿平方米。经过2015年的大举拓展,碧桂园已经成为继恒大、保利之后土储规模突破1亿平方米的又一家千亿房企。

  不过,在规模之外,碧桂园也不得不正视毛利率下滑的问题。2015年,碧桂园毛利率仅为20.2%。对此,吴建斌则表示,“20.2%已经到了低点,因为2015年的毛利率是2014年的销售结算,2015年新购买的土地会带来更高的毛利率,因此今年我们有信心毛利率会有改善”。

  500亿买地预算与三四线年底,碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为384个,其中379个项目位于中国,马来西亚4个项目,澳大利亚1个项目。而仅在2015年,碧桂园新增土地就达到172宗。

  截至2015年12月31日止年度,碧桂园总收入为1132.2亿元,同比增长约33.9%;其中物业销售收入1,094.6亿元,同比增长33.7%,涉及销售面积共1767万平方米,同比增长约45.1%。

  现场提问:碧桂园森林城市去年销售金额大概多少?今年销售计划如何?中国内地和其他地区买家各占多少比例?

  今年1月22日做了开放,主要面向中国大陆市场,可以组团登岛,没有做大量推广计划。3月6日,马来西亚首相纳吉和柔佛州苏丹正式将森林城市宣布为免税岛,相关的企业可以免所得税,因此3月6日是正式的开放期,现场登岛情况比之前有大幅度的改善。

  现场提问:据介绍,马来西亚项目比内地利润率高,具体数据是多少?未来海外发展战略是什么?

  因为前期投入要看如何分摊,将分摊的标准制定后,就会有准确利润水平,所以暂时没有准确数据,但一定比国内项目利润率要高。

  现场提问:2015年碧桂园负债比率有所提升,从此前的66%上升到80%,未来如何降低?

  现场提问:虽然一直强调对今年毛利率有信心,但碧桂园现在的库存还是较大,如何平衡二者间的关系?

  所谓的库存,从我们分类来讲,超过两年期的也就100亿货值,一年之内的占到了80%到90%,因此去库存压力并不太大,是正常销售节奏。

  碧桂园是三四线城市的品牌供应商,存货年限不长且品质优良,我们只会升价销售,不会降价销售。

  现场提问:碧桂园在一二线与三四线的毛利差别有多大?今年毛利总体会提升的原因是什么?

  2015年新购买土地会带来更高毛利率,我们有信心从售价、成本控制及财务融资成本等方面改善毛利率。

  为什么说今年肯定会提升,首先在土地和市场方面做了优化。现在是一二三四线齐头并进,北京、上海、广州全面进入。

  现场提问:目前碧桂园正在朝着高端化、国际化方向发展,这跟原来的印象不同。这是否意味着未来三四线城市拿地策略的调整?未来是否考虑其他海外国家的机会?集团并购方面有怎样的打算?

  我们选择土地就会重视地段,如果在县城的话,就是县城的中心;如果是地级市的话,就是地级市的中心或者是边缘的中间。现在对地段的要求越来越严格,要求是富裕人群或者是改善型需求,再加上学区房,将我们的产品线打造得更好。

  现场提问:碧桂园今年的销售目标是多少?今年一线城市项目增加,销售预计会增加多少?

  一线城市的售价比三四线城市高很多,在一线城市及其周边布局,包括三四线做改善性需求,我们相信均价会进一步的提高。

  现场提问:今年碧桂园预计500亿元拿地,预算的策略是怎样的?去年首次进入深圳后,现在叫停首付贷政策,是否对你们有影响?

  但不会盲目举牌地王,而是寻找优质的土地购买和并购,我们会根据市场的情况,做进一步的调整和安排。

  我们期待在今年年底完成上市,但这取决于国家审批的速度,速度快就可以今年完成,速度慢就要拖延。到目前为止,各方面的进展工作非常顺利。

  现场提问:年报显示,碧桂园的永续债新增160多亿元,这些方面的发展情况如何?

  我们要将资金准备好,然后做并购的工作。但去年12月31日这个事情未发生,因此这个钱就未花出去,这样我们的现金也增加了,到了去年年底现金达到了500亿元。

  现场提问:去年外汇市场大幅波动,很多房企都有汇兑损失,碧桂园现在人民币和外币的结构是怎样的?今年有怎样的对冲工具?

  今年将近过了三个月的时间,我们做了20多亿美元与人民币对冲,将人民币与美元锁定在一定的区间,我们正在慎重的做这方面工作,毕竟是风险比较大的事情。

  现场提问:公司今年的融资通道,是否以国内融资为主?借贷成本是否有下降空间?

  因为主要业务在中国大陆,国内融资畅通的情况下,更多的借助国内融资的渠道,融资后在国内使用。

  现场提问:2015年公司派息减少12%的原因是什么?去年净负债率下半年有所下降,未来情况是怎样的?